רבים מהישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן תאילנדי נתקלים במידע סותר, הבטחות מפוקפקות וסוכנים המציעים "פתרונות יצירתיים" לעקיפת החוק. מדריך זה נועד להבהיר את האפשרויות החוקיות האמיתיות העומדות בפניכם, מבלי קיצורי דרך שעלולים לעלות לכם ביוקר.

העיקרון המרכזי: מה החוק התאילנדי אומר

החוק התאילנדי ברור וחד משמעי: זר ללא תעודת זהות תאילנדית אינו יכול לרשום על שמו נכס צמוד קרקע או נכס מסחרי בטאבו תחת בעלות אישית מלאה.

אין פרצות חוקיות, אין "קומבינות" ואין דרכים לעקוף את העיקרון הזה.

כל מי שמציע לכם אחרת מסכן אתכם בהליכים משפטיים, קנסות ואף הפסד הנכס.

עם זאת, קיימות שלוש דרכים חוקיות ולגיטימיות להחזיק בנדל"ן בתאילנד, כאשר כל אחת מהן מתאימה לפרופיל שונה של משקיע.

אפשרות 1: רכישת דירה בקונדומיניום (מתוך הקצאה לזרים)

זוהי האפשרות הפשוטה, הבטוחה והמומלצת ביותר למשקיע הזר והשמרן.

כיצד זה עובד:

בכל פרויקט דירות בבניין הקרוי קונדומיניום, החוק מאפשר שעד 49% משטח הפרויקט יירשם על שם זרים. כאשר קיים מקום פנוי במכסת הזרים, ניתן לרכוש דירה ולהירשם כבעלים מלאים בטאבו, לא כשוכר ולא בפרשנות משפטית מורכבת, אלא כבעלים חוקיים מלאים – רישום בטאבו, בדיוק כמו בישראל.

התנאים הנדרשים:

כדי לרשום נכס כחוק על שמכם, על הרוכש לעמוד במספר תנאים בסיסיים:

• 1. העברת כספים מחו"ל: יש להעביר את מלוא סכום הרכישה מחשבון בנק בחו"ל לחשבון בנק תאילנדי, תוך קבלת מסמכי SWIFT או Foreign Exchange Transaction Form המעידים על מקור הכספים.
• 2. זמינות במכסת הזרים: יש לוודא שהפרויקט טרם מיצה את מכסת הזרים שלו.
• 3. תיעוד מסודר: כל המסמכים הנדרשים לרישום בלשכת המקרקעין חייבים להיות תקינים ומאומתים.

היתרונות:

רכישת קונדו תחת מכסת הזרים מעניקה:

• 1. בעלות מלאה וחוקית – זכות למכור, להשכיר, למשכן ולנהל את הנכס באופן עצמאי
• 2. אין צורך בהקמת חברה – תהליך פשוט וישיר ללא מורכבויות משפטיות.
• 3. אין צורך בשותפים תאילנדים – הנכס רשום על שמכם בלבד.
• 4. הגנה משפטית מלאה – זכויות הקונה מוגנות במלואן על פי החוק התאילנדי.
•  

זאת הסיבה שאנחנו באנגלו סכסון תאילנד, ממליצים למשקיע השמרן להשקיע ברכישת דירת קונדו ולא להסתבך בניסיון "לעגל פינות" או למצוא פרצות בחוק.  

אפשרות 2: ליסינג ארוך טווח (30 שנה) על נכס צמוד קרקע – וילה, קוטג' או טאון האוס

עבור משקיעים המעוניינים בבית צמוד קרקע או בוילה, המודל החוקי המקובל הוא חוזה ליסינג לתקופה ארוכה או בשפה המוכרת בתאילנד Lease Hold.

בהסדר זה, שמכם נרשם בטאבו כחוכר לתקופה של עד 30 שנה.

חשוב להבהיר: אתם לא הבעלים של הנכס, אלא מחזיקים בזכות שימוש ארוכת טווח המוגנת על פי החוק.

המאפיינים המשפטיים:

• 1. רישום רשמי בטאבו – זכות השימוש שלכם מוגנת ורשומה רשמית
• 2. אי אפשרות לביטול חד צדדי – בעל הנכס אינו יכול לבטל את הליסינג באופן שרירותי
• 3. הגנה במקרה פטירת הבעלים – קיימים מנגנונים משפטיים להמשכיות זכות השימוש
• 4. שליטה מלאה בתקופת הליסינג – אתם משתמשים בנכס כאילו היה שלכם, בהתאם לתנאי החוזה.
•  

אזהרה חשובה: סעיף "30+30"

חוזי חכירה Lease Hold רבים כוללים סעיף של "30 שנה עם אופציה להארכה ב-30 שנה נוספות". חשוב להבין שהאופציה להארכה אינה זכות מובטחת. מדובר באופציה בלבד, ולא בהבטחה משפטית אוטומטית. בתום 30 השנה, זכות השימוש עשויה לחזור לבעל הקרקע, אלא אם כן הוסכם אחרת וניתן לאכוף זאת משפטית.

יתרונות וחסרונות

יתרונות:

• 1. יציבות ואבטחת שימוש לטווח ארוך
• 2. רישום רשמי והגנה משפטית
• 3. שליטה מלאה בנכס במהלך תקופת הליסינג

חסרונות:

• 1. הנכס אינו שלכם בבעלות מלאה
• 2. תשלום דמי שימוש תקופתיים בהתאם להסכם
• 3. בתום התקופה, הזכות חוזרת לבעל הקרקע המקורי.

פתרון זה מתאים למשקיעים המבינים את המגבלות ומעדיפים להישאר בתוך המסגרת החוקית המלאה.

אפשרות 3: רכישה דרך חברה תאילנדית

זוהי האפשרות המורכבת ביותר, והיא גם זו שבה מתרכזות רוב הבעיות המשפטיות של זרים בתאילנד.

הבעיה המרכזית: Nominee Shareholders

השימוש ב-Nominee Shareholders פיקטיבי הוא עבירה פלילית בתאילנד. מדובר בתאילנדים הרשומים כבעלי מניות בחברה רק על הנייר, ללא קשר אמיתי או השקעה כספית בחברה.

זהו לא "סידור יצירתי" או "פתרון חכם" – זו הפרת חוק מוגדרת שהרשויות התאילנדיות מחמירות באכיפתה, במיוחד באזורים עם ריכוז גבוה של משקיעים זרים.

המציאות באכיפה

בשנים האחרונות, תאילנדים שנרשמו כבעלי מניות זומנו לחקירות משטרתיות ונשאלו:

• איפה נמצא הנכס של החברה?
• מה הקשר שלהם לדירקטור הזר?
• כמה שילמו על המניות שלהם?
• מה התפקיד שלהם בניהול החברה?
• היכן התיעוד של העברות הכספיות?
•  

מי שלא הצליח להסביר באופן משכנע שהוא שותף אמיתי, חברתו תסווג כבלתי חוקית. התוצאות כוללות קנסות כבדים, הליכים פליליים ובמקרים קיצוניים עד כדי החרמת הנכס.

מה כן מותר? ניתן להקים חברה תאילנדית באופן חוקי במקרים הבאים:

• א. שותף תאילנדי אמיתי – בן זוג, שותף עסקי או משקיע שותף שמשקיע כספים אמיתיים ולוקח חלק פעיל בעסק
• ב. חברה עסקית אמיתית – חברה עם פעילות כלכלית ממשית, לא רק "קופסה" שמחזיקה בית אחד.

החובות הכרוכות בהחזקת חברה:

חברה היא עסק, ועליה:

• 1. להגיש דוחות שנתיים לרשויות המס.
• 2. לנהל חשבון בנק פעיל עם תנועות כספיות מתועדות.
• 3. לדווח על הכנסות משכירות ותשלום מס בהתאם.
•  

למי שאינו מעוניין לנהל עסק אמיתי עם כל הדרישות הכרוכות בכך, אין מקום להחזיק נכס דרך חברה.