בספטמבר 2025 התקבלה בתאילנד החלטה שסיימה, לפחות בטווח הקרוב, דיון ציבורי שנמשך כמעט ארבע שנים. הסנאט התאילנדי דחה באופן סופי את חוק מתחמי הבידור שהיה אמור לאפשר הקמת קזינו במדינה. עבור משקיעי נדל"ן שעוקבים אחר השוק התאילנדי, החלטה זו מבהירה נקודה חשובה: שוק הנדל"ן בתאילנד ממשיך להציע הזדמנויות משמעותיות, אך אלו נובעות מגורמים כלכליים יציבים, לא משמועות על קזינו שלא התממשו.

הסיפור התחיל בשנת 2022, כשהפרלמנט התאילנדי הקים ועדה לבחינת האפשרות ללגליזציה של קזינו כחלק ממתחמי בידור רחבי היקף. הרעיון נשמע פשוט ומושך: למשוך תיירות איכותית, להגדיל הכנסות ממס, ולסגור את רשתות ההימורים הבלתי-חוקיות הפועלות ממילא ברקע. במשך שנתיים הדיון התקדם באיטיות, אבל במרץ 2025 נראה שהדברים מתחילים לזוז. הקבינט של ראשת הממשלה דאז, פאטונגטרן שינאוואטרה, אישר טיוטת חוק באופן עקרוני.

הצעת החוק הייתה מפורטת למדי. מתחמי הבידור שתוכננו אמורים היו להיות גדולים ומרשימים, כאשר הקזינו עצמו היה אמור להוות רק עשרה אחוז משטח המתחם. הרעיון היה למקד את הפעילות בתיירות זרה, עם מיסוי של שבעה-עשר אחוז, נמוך משמעותית מהעשרים וחמישה עד ארבעים אחוז שנהוגים במדינות שכנות. האזורים המועדפים היו ברורים מראש: בנגקוק, פוקט, פטאיה וצ'יאנג מאי. כל מקום שבו תיירות זרה נמצאת במרכז הכלכלה המקומית.

אבל בין אישור עקרוני לבין חוק שעובר בפרלמנט יש מרחק לא קטן. ביולי 2025, בעקבות ביקורת ציבורית נרחבת שהלכה והתעצמה, הקבינט החליט למשוך את הצעת החוק לפני ההצבעה. כשהגיע ספטמבר, הסנאט התאילנדי דחה את החוק באופן רשמי וסופי. הסיבות שצוינו בדו"ח ועדת הסנאט היו רחבות ומגוונות: חששות חברתיים מהתמכרות להימורים, פחד מעלייה בפשיעה ומנזק למשפחות, חשש להלבנת הון, ספקות לגבי הערך הכלכלי האמיתי של הפרויקט, וחשש מעומס תשתיתי כבד על המדינה. מעבר לכך, היו גם שיקולים תרבותיים ודתיים עמוקים יותר. רוב האוכלוסייה התאילנדית הינה בודהיסטית, והרבה אזרחים ראו בהימורים סתירה לערכים הללו.

ראש הממשלה הנוכחי, אנוטין צ'רנווירקול, לא השאיר מקום לספקולציות. הוא הצהיר בבירור שלא יהיה חוק קזינו בזמן כהונתו. זאת אומרת שהדיון הזה, לפחות בצורה הזו, הסתיים.

האם זה באמת בגלל סין?

כשהחוק נדחה, מהר מאוד החלו להתפשט הסברים שונים. אחד ההסברים הפופולריים היה שסין לחצה על תאילנד שלא תאשר קזינו. יש בזה חלק מהאמת, אבל זה לא הסיפור המלא. ראש הממשלה אנוטין אמנם ציין שיש קשר בין דחיית החוק לירידה בתיירות הסינית, אבל זו לא הייתה הסיבה היחידה או אפילו העיקרית. הדחייה נבעה בעיקר משיקולים פנימיים תאילנדיים עמוקים: התנגדות ציבורית חזקה, החשש ממעמד תאילנד כיעד מכובד בעיני העולם, ודאגה לערכים חברתיים ודתיים מקומיים.

נכון שסין מנהלת מאבק בהימורים מחוץ לגבולותיה, וברור שממשלת תאילנד לוקחת בחשבון את הקשר הכלכלי החזק עם בייג'ינג. אבל ההחלטה הייתה תאילנדית לחלוטין, והיא משקפת את הדינמיקה הפוליטית והחברתית הפנימית יותר מכל דבר אחר. כשמסתכלים על המצב הרחב יותר, רואים שתאילנד עומדת בפני אתגרים שונים לגמרי בקשר לתיירות הסינית, ואלה לא קשורים דווקא לקזינו.

מה קורה עם התיירות הסינית?

התיירות הסינית בתאילנד עוברת תקופה קשה. העובדות די חדות: בחצי הראשון של 2025, התיירות הסינית ירדה ב- 34% לעומת אותה תקופה ב-2024. כשמסתכלים על התחזית השנתית, צפויים להגיע 5 מיליון תיירים סינים ב-2025, לעומת 6.7 מיליון ב-2024, ו- 11 מיליון ב-2019 לפני הקורונה. העניין הוא שלראשונה מזה שנים רבות, מלזיה עקפה את סין כמקור התיירות המוביל לתאילנד.

הסיבות לירידה הן מגוונות ולא קשורות בהכרח לקזינו. חששות בטחוניים בקרב תיירים סינים, בעיקר לאחר אירועי חטיפה שקיבלו חשיפה תקשורתית רחבה בסין, השפיעו על ההחלטות של משפחות רבות. מעבר לזה, היֵן היפני נחלש בצורה משמעותית, מה שהופך את יפן ליעד הרבה יותר זול ואטרקטיבי לתיירים סינים. גם הבאט התאילנדי התחזק, מה שמייקר את תאילנד למבקרים זרים באופן כללי. התחרות מווייטנאם גם הולכת ומתחזקת, עם הצעות מחיר תחרותיות ומוצר תיירותי משופר.

ההשפעה על הכלכלה התאילנדית הייתה ממשית. התיירות מהווה כ- 20% מהתוצר הגולמי של תאילנד, וירידה כוללת של 5% בתיירות הזרה במחצית הראשונה של 2025 אינה דבר של מה בכך. רשות התיירות התאילנדית אף הורידה את התחזית מ-37 מיליון ל-33 מיליון מבקרים ב-2025.

אבל יש גם צד חיובי לתמונה הזו. שווקים אחרים צומחים. הודו, יפן, אוסטרליה, דרום קוריאה, ארצות הברית ובריטניה מראים עלייה של כחמישה עשר אחוז בהגעות. זאת אומרת שתאילנד לא מאבדת את כוח המשיכה שלה, היא פשוט מגוונת את בסיס התיירות שלה. זה אולי פחות מרשים מהמספרים של סין בעבר, אבל זה יציב יותר ופחות תלוי בשוק אחד.

מה זה אומר למי שחושב להשקיע בנדל"ן בתאילנד?

בואו נדבר בכנות. אם מישהו קונה נכס בתאילנד בציפייה שקזינו יפתח ויעלה את הערך של הנכס, הוא משקיע בפנטזיה, לא בנדל"ן. הסנאט המליץ שכל ניסיון עתידי ללגליזציה של קזינו יחייב משאל עם ארצי. כשמסתכלים על המצב הפוליטי הנוכחי, הסיכוי שזה יקרה בשנים הקרובות הוא נמוך מאוד. הפרלמנט צפוי להתפזר בעוד ארבעה חודשים, ממשלת מיעוט מנהלת את המדינה, ואין תמיכה ציבורית רחבה בנושא. זה לא אומר שקזינו לעולם לא יהיה בתאילנד, זה רק אומר שזה לא יהיה בטווח המיידי.

אבל הנה הדבר המעניין: שוק הנדל"ן התאילנדי חזק גם בלי קזינו. הנתונים מדברים בעד עצמם. תשואות השכירות הממוצעות ב-2025 נעות בין 6%-10% בפוקט עבור נכסים איכותיים, ארבעה לשישה אחוז בבנגקוק בדירות קרוב לתחנות הרכבת התחתית והעילית, ו- 5%-8% בפטאיה בדירות מודרניות. הממוצע הארצי עומד על 6.2%. זה לא רע בכלל, במיוחד כשמשווים למדינות מפותחות אחרות.

עליית הערך בשנת 2025 נעה בין שלושה לשבעה אחוז בערים המרכזיות. שוק הנדל"ן התאילנדי נמצא כעת בשווי של כ-58 מיליארד דולר, והוא צפוי להגיע לכ- 77.5 מיליארד דולר עד 2030. המשמעות הינה צמיחה של כ- 5.6% בשנה, צמיחה יציבה ועקבית שלא תלויה בשום פרויקט בידור אחד.

מה מניע את השוק הזה? התשתיות הן חלק גדול מהסיפור. פרויקט המסדרון הכלכלי המזרחי, שמכונה בקיצור EEC, הוא מיזם ענק של ארבעים וחמישה מיליארד דולר שמשנה את פני האזור. רכבות מהירות מקשרות בין ערים מרכזיות, נמלי תעופה מורחבים בבנגקוק ובפוקט, והתשתיות הציבוריות מקבלות שדרוג משמעותי. מעבר לזה, הביקוש המקומי חזק. מעמד הביניים התאילנדי צומח, יותר ויותר אנשים בוחרים בפנסיה מוקדמת בתאילנד, נוודים דיגיטליים מגלים שתאילנד היא מקום מצוין לעבוד ולחיות בו, וההשקעות הזרות הישירות בסקטור הנדל"ן עלו בחמישים ושמונה אחוז ב-2024.

כשמסתכלים על סוג הנכסים שעובדים היום, רואים תמונה מעניינת. דירות קומפקטיות בבנגקוק, במיוחד כאלה שקרובות לתחבורה ציבורית, נמכרות מהר ומושכרות בקלות. וילות יוקרה בפוקט ממשיכות למשוך קונים זרים איכותיים. נכסים שמתאימים להשכרה דרך Airbnb בערי תיירות מייצרים תשואות גבוהות. יש גם ביקוש גובר לנכסי co-living ומשרדים משותפים, בעיקר בבנגקוק. והשוק העסקי גם לא נרדם: נדל"ן לוגיסטי ומרכזי נתונים נמצאים בצמיחה חזקה.

מי קונה את כל זה? סין עדיין השוק המוביל, למרות הירידה בתיירות. משקיעים סינים מבינים את הפוטנציאל לטווח הארוך. רוסיה גם פעילה מאוד, בעיקר בקניית וילות בפוקט ובפטאיה, ולרוב במזומן. ארצות הברית ואירופה מספקות פנסיונרים ומשקיעים שמחפשים תשואה יציבה. והמזרח התיכון מראה עניין גובר בנכסי יוקרה.

האם כדאי להשקיע עכשיו?

השאלה הזו תלויה בגישה שלכם להשקעה. אם אתם מחפשים תשואת השכרה יציבה בטווח של חמישה עד עשרה אחוז בשנה, אם אתם רוצים חשיפה לשוק תיירותי חזק בדרום-מזרח אסיה, ואם אתם מבינים את החוקים למשקיעים זרים בתאילנד, כמו המגבלה שמאפשרת לזרים לקנות דירות בבעלות מלאה עד 49% מהבניין, אז השוק הזה יכול להיות מתאים לכם. אבל צריך להיכנס עם אופק זמן של חמש עד עשר שנים לפחות.

מצד שני, אם אתם נכנסים להשקעה בציפייה שקזינו יבוא וישנה את השוק, או אם אתם קונים על בסיס ספקולציות ושמועות, כדאי לחשוב שוב. הסיכונים כוללים מגבלות על זרים, סיכון מטבע כי הבאט התאילנדי תנודתי, ואי-וודאות פוליטית שיכולה להשפיע על מדיניות כלכלית. אלה לא סיכונים שאפשר להתעלם מהם.

לסיכום: השקעה חכמה מבוססת עובדות

תאילנד מציעה שוק נדל"ן יציב עם תשואות אטרקטיביות. המניעים הם כלכלה חזקה ויציבה, תיירות שמתאוששת גם ללא רמות סין של 2019, פיתוח תשתיות ענק שממשיך להתקדם, וביקוש פנימי שמתחזק עם השנים. לא צריך קזינו כדי להרוויח מנדל"ן בתאילנד. המשקיע המקצועי יודע שההחלטה הטובה ביותר היא זו שמבוססת על נתונים, לא על חלומות.

נכון לעכשיו, ההימור על הקמת מתחמי קזינו בטווח הקצר יורד מהפרק ומשאיר מאחריו שוק נדל"ן נקי מבועות ספקולטיביות, תשואות מוכחות, תשתיות אמיתיות, וביקוש יציב.

כשהיסודות חזקים והמחיר הגיוני זה הזמן הטוב ביותר להשקיע בנדל"ן התאילנדי. הקזינו, אם וכאשר יגיע, יהיה אך ורק תוספת ערך משמעותית.