כאשר משקיעים ישראלים בוחנים השקעת נדל"ן בתאילנד, אחת הסוגיות המרכזיות שעולות היא נושא המיסוי.
לא מדובר רק בשיעור המס עצמו, אלא בשאלה רחבה יותר: האם המערכת מאפשרת לנהל השקעה בצורה מסודרת, שקופה ורווחית, מבלי להיתקל בהפתעות בירוקרטיות או בעלויות נסתרות.

המסקנה ברורה:

משקיעים פרטיים שפועלים כחוק ובליווי מקצועי נהנים ממודל מיסוי פשוט, ישיר, ובמקרים רבים גם משתלם יותר מהנהוג בישראל.

מיסוי על הכנסות מהשכרת דירה

בעלי דירות פרטיים בתאילנד משלמים מס אישי מדורג על הכנסה מהשכרת הנכס. בפועל, שיעור המס נע בין 10%-15% בלבד.
בניגוד לישראל, בתאילנד יש הכרה אוטומטית ב- 30% מההכנסה כהוצאה מוכרת, ללא צורך בהצגת קבלות או הוכחת הוצאה בפועל.

אין חובה לרכוש נדל"ן פרטי באמצעות חברה ולכן מס החברות הנהוג בתאילנד בשיעור של 20%, אינו רלוונטי למשקיע פרטי.
בזכות אמנת המס בין ישראל לתאילנד, ניתן לקזז את המס ששולם בתאילנד מהחבות בישראל, כך שבפועל רוב המשקיעים אינם משלמים מס נוסף בארץ.

שורה תחתונה: משקיע ישראלי מחזיק בכיס כ־85 עד 90 אחוזים מההכנסה מהשכירות נטו.

מיסוי ברכישת נכס

בעת רכישת דירה בתאילנד חלים מספר תשלומים קבועים:

• מס רכישה בשיעור של2%. בפועל, נהוג שהקונה משלם 1% בלבד, והיתרה משולמת על ידי המוכר או היזם.

• מס בולים בשיעור 0.5% הנקרא Stamp Duty. בפרויקטים חדשים תשלום זה לרוב לא נגבה בפועל.

• אין מע"מ על רכישת דירה מקבלן.

• אין ארנונה, אין מס עירוני, ואין מס רכוש שנתי.

• אין מס נוסף על החזקת נכס בידי זר.

שורה תחתונה: עלות המס בעת רכישת נכס נמוכה משמעותית מזו המקובלת בישראל.

דמי ניהול ותחזוקה

לצד מסים, קיימים תשלומים שוטפים הנוגעים לניהול ותחזוקת הנכס:

• דמי ניהול חודשיים נעים בין 5-10 ש"ח למ"ר, בהתאם לפרויקט.

• קרן תחזוקה (Sinking Fund) נגבית כתשלום חד פעמי בעת קבלת הנכס, בגובה של 60-100 ש"ח למ"ר.

תשלומים אלו מועברים לחברת הניהול ואינם נגבים על ידי המדינה.

מיסוי בעת מכירת נכס

במכירת דירה בתאילנד לא מוטל מס שבח כלל. במקום זאת חלים שני מרכיבי מס עיקריים:

שלב ראשון, תשלום מס בתאילנד

א. מס עסקים (Specific Business Tax):
אם הנכס נמכר בתוך פחות מחמש שנים, משולם מס בשיעור של 3.3% ממחיר המכירה.
אם המכירה מתבצעת לאחר חמש שנים אין מס כלל!

ב. ניכוי מס במקור (Withholding Tax):
גובה המס נע בין 1%-3%, בהתאם לגיל הנכס ולשנות הפחת שנצברו.
לרוב, בפועל, משקיעים משלמים:
1% עד 3%  כאשר עברו חמש שנים
או
4% – 6% כאשר המכירה מתבצעת לפני תום חמש שנים

שלב שני, מס בישראל

מדינת ישראל מטילה מס שבח גם על נכסים הממוקמים בחו"ל.
עם זאת, בהתאם לאמנת המס, ניתן לקזז את המס ששולם בתאילנד מהחבות בישראל.

למשל:
אם בישראל מס השבח עומד על25% והמשקיע שילם בתאילנד 4%-6% התשלום הנוסף בישראל יעמוד על 19%-21% בלבד.

השורה התחתונה:
התשלום הכולל דומה לזה שבישראל, אך המודל פשוט יותר, הבירוקרטיה מינימלית, והיכולת לתכנן מראש גבוהה יותר.
בסופו של דבר, משקיע שמוכר נכס בתאילנד שומר לעצמו בין 75%-80% מהרווח נטו.

אין מס על עצם הבעלות

משקיע שמחזיק נכס בתאילנד אינו משלם כל מס שנתי.
אין ארנונה, אין מס עירוני, אין מס על ריבוי נכסים, אין מס על דירה ריקה, ואין מס רכוש.
בניגוד לישראל, תאילנד אינה ממסה את עצם הבעלות על נדל"ן פרטי.

אמנת מס בין ישראל לתאילנד

קיימת אמנת מס בין המדינות אשר מונעת כפל מס ומאפשרת קיזוז של המס ששולם בתאילנד מהמס החל בישראל.
בפועל, זהו מנגנון שמפשט מאוד את תכנון המס ומאפשר להימנע מהפתעות בשלב מאוחר יותר.

לסיכום

המיסוי על השקעות נדל"ן בתאילנד מציג מספר יתרונות בולטים למשקיע הישראלי:

• מס מתון על הכנסות משכירות

• אין מס שבח במכירה בתוך תאילנד

• שיעורי מס פשוטים וברורים

• אין מסים תקופתיים על בעלות

• אפשרות לקיזוז מלא מול ישראל

• תהליך ידידותי ומבוסס אמנה בין המדינות

משקיע שפועל בליווי מקצועי ומתכנן מראש, נהנה ממודל מיסוי שמאפשר לשמור יותר מהרווח ולתכנן קדימה עם ביטחון.

⚠ הבהרה
המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ מס אישי. מומלץ לכל משקיע לפנות לרואה חשבון מוסמך המתמחה בהשקעות בינלאומיות ובפרט באמנת המס בין ישראל לתאילנד.