שאלות ותשובות לרוכשי נדל״ן בתאילנד
1. מה עמלת התיווך שלקוחות ישראלים צריכים לקחת בחשבון בבואם לרכוש נכס נדל״ן בתאילנד?
בתאילנד נהוג שהיזם או בעל הנכס הם שמשלמים את עמלת התיווך, לא הקונה.
המחיר ללקוח יהיה זהה למחיר בפנייה ישירה ליזם.
כך הלקוח מקבל ליווי מלא, סינון מקצועי ויועץ צמוד שמבין את השוק המקומי לעומק, בלי לשלם עמלת תיווך ומבלי ליפול ולשלם על טעויות יקרות בתהליך הרכישה.
2. האם תושב זר יכול לרכוש נכס בתאילנד?
כן. זרים רשאים לרכוש דירות בבעלות מלאה Freehold, כל עוד לפחות 51% מהדירות בבניין רשומות על שם תאילנדים.
3. מה ההבדל בין Freehold ל Leasehold?
Freehold בעלות מלאה על הנכס לכל החיים, רשום בטאבו, וניתן למכור, להשכיר או להוריש.
Leasehold חכירה עד 30 שנה עם חידוש בהסכמת בעל הקרקע או היזם בלבד.
4. האם צריך ויזה מיוחדת כדי לרכוש נכס?
לא. לרכישה עצמה לא צריך ויזה. לשהות ארוכה קיימות אופציות:
- Long Stay Visa לרוב לגילאי 60+
- Elite Visa שהייה ארוכה, כניסות מרובות ושירות מועדף
5. כמה זמן נמשך תהליך הרכישה?
בדרך כלל 3 עד 5 שבועות עד חתימה ותשלום ראשון. בנכס Off Plan תלוי בהתקדמות הפרויקט.
אנחנו מנהלים עבורך את הבירוקרטיה מול היזם, עו״ד והטאבו.
6. האם חייבים עורך דין?
מומלץ מאוד. עו״ד תאילנדי יבצע בדיקת נאותות מלאה אשר כוללת בדיקה לבעלות על הקרקע, היתרי בניה, מסמכים והסכם הרכישה.
אנחנו באנגלו סכסון נמליץ לכם על עורכי דין מקומיים מנוסים ודוברי אנגלית, וכשצריך נחבר לתהליך גם עו"ד ישראלי.
7. אילו מיסים והוצאות נלוות יש לקחת בחשבון?
- שיעור מס הרכישה בתאילנד עומד על כ- 2%-3% אותם חולקים המוכר והקונה במעמד העיסקה
- מס עסקה או בולים 0.5% עד 3% לפי סוג העסקה. בנוסף לכך יחולו מיסים נוספים כגון:
- דמי רישום בטאבו
- דמי ניהול ותחזוקה לבניין
- מס הכנסה על השכרה אם קיימת
לפני השלמת תהליך הרכישה כל משקיע יקבל מאיתנו חישוב מלא של כל העלויות הצפויות.
8. איך צריך להעביר את הכסף לרכישת דירה בתאילנד?
העברה מחו״ל בצירוף FET Foreign Exchange Transaction מהבנק התאילנדי.
תנאי לרישום הבעלות בטאבו על שם המשקיע הינו הצגת האסמכתאות להעברת הכספים באופן רישמי.
אנחנו נוודא ונלווה את הרוכשים שלב אחרי שלב לביצוע העברה חוקית ומסודרת.
9. האם ניתן לקבל מימון לרכישת נכס?
הבנקים בתאילנד מוגבלים במתן משכנתאות לרוכשים זרים. עם זאת, רבים מהקבלנים שאנחנו עובדים איתם יציעו ללקוחות אנגלו סכסון מימון לפרקי זמן של עד 3 שנים ממועד קבלת החזקה.
10. האם מותר להשכיר את הנכס לתקופות קצרות כדי לשפר את התשואה?
עקרונית התשובה היא – כן. ניתן להשכיר בשיטת AIRBNB. עם זאת, ישנם פרוייקטים שמגבילים השכרה לטווחים קצרים ויש לבחון זאת בטרם החלטתם להשקיע.
11. מתי מותר ומתי אסור להשכיר את הנכס שרכשנו ב Airbnb או Booking?
הכלל בתאילנד הוא שללא רישיון מלונאי של הפרוייקט, אסור להשכיר דירה לפחות מ־30 יום.
אנחנו נוודא מראש התאמה לציפיות שלכם.
12. איזו תשואה אפשר לצפות לקבל?
6%–10% נטו בשנה בדרך כלל, לפי אזור, איכות וניהול.
תשואה מובטחת לרוב ל־3 שנים היא התחייבות חוזית, לא ערבות.
13. איפה הכי כדאי להשקיע?
- בפוקט ישנו עודף ביקוש רוב השנה
- בקוסמוי עלות הכניסה נמוכה והתשואה תחרותית
- פטאיה עיר חוף עם תפוסות יחסית גבוהה לצד היצע גדול
- בנגקוק שוק דינמי להשכרות ארוכות היצע רב ותשואות נמוכות מבין ארבעת האיזורים האחרים
- קופנגן – רוב הבניה הינה בתים צמודי קרקע אשר מהווה אתגר חוקי להחזקת הנכס בבעלות מלאה
14. מה קורה כשמוכרים נכס?
המוכר ישלם מס שבח במדרגות לפי משך הבעלות כאשר אחרי 5 שנים ניתן פטור מלא למס זה.
מכסימום מס השבח הינו 3.3%
מס העברה בטאבו 2%.
ישנה אמנת מס בין ישראל לתאילנד ולכן לא יחולו מיסים כפולים.
במילים אחרות, ניתן להתקזז על תשלום מיסים כל עוד ההגדרה שלהם דומה.
15. האם אפשר להוריש נכס בתאילנד?
Freehold ניתן להוריש כחוק.
Leasehold עובר ליורשים רק אם מצוין בחוזה.
16. האם כדאי לעשות ביטוח לנכס?
כן. ביטוח בתאילנד לרוב זול משמעותית וכולל מים, אש ורעידות אדמה.
מומלץ ביטוח צד ג׳ במיוחד להשכרות קצרות.
17. האם צפויה עליית ערך בנדל״ן בתאילנד?
בממוצע היסטורי בערים מובילות 4%–6% לשנה.
בוחנים יחד איזון בין תשואה שוטפת לפוטנציאל עליית ערך.
18. האם אשלם מס כפול בישראל ובתאילנד?
לא. קיימת אמנה למניעת כפל מס.
מס ששולם בתאילנד על רווח יקוזז ממס בישראל.
19. כמה באמת עולה להחזיק דירה בתאילנד?
- חשבונות חשמל, מים, אינטרנט, ניקיון
- תיקונים שוטפים וריהוט לפי צורך
- דמי ניהול לחברת ניהול אם קיימת
בדרך כלל העלויות נמוכות משמעותית מישראל ובטווחים קצרים רבות מהן על השוכר.
20. האם כדאי לקנות דירה בבנייה או דירה מוכנה?
Off Plan מחיר נמוך יותר אך דורש בדיקה עמוקה של היזם, קצב התקדמות ומנגנון תשלומים.
אנחנו בודקים אמינות וזמנים כדי לקבל החלטה שקולה.
21. האם יש צורך לפתוח חשבון בנק מקומי בתאילנד?
כן. מומלץ לפתוח חשבון מקומי לקבלת תשלומים בבאט וניהול הוצאות קל.
אנחנו מדריכים לפתיחה חוקית ומהירה.
נכון אנחנו עוסקים בנדל״ן אבל אנשים הם העסק שלנו
לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות השאירו פרטים
- 61 שנות ניסיון בינלאומי ומוניטין מוכח.
- ליווי אישי בעברית בשקיפות מלאה וביטחון מוחלט.
- גישה לפרויקטים בלעדיים ועסקאות פריסייל סגורות לקהל הרחב.
- תשואות גבוהות משמעותית מישראל של 6%–10% בשנה.
- ניהול שיווק ותחזוקה גם אחרי הרכישה.
- רכישה וגישה ישירה ליזמים הגדולים בתאילנד.
